지하주차장·기계실도 연면적에 넣나요? 정보통신 성능점검 '연면적 산정' 실전 판정 가이드 — 건축물대장 어느 숫자를 보고, 5,000㎡ 경계선에서 어떻게 갈리는지 (2026년 9월 기준) | GIJOON(기준)

## 지하주차장도 연면적에 포함되나요? **정보통신설비 유지보수 의무 대상을 판정할 때의 연면적은 원칙적으로 '건축물대장에 적힌 총 연면적'이며, 지하층과 부속 지하주차장도 포함됩니다.** 용적률을 계산할 때 빼주는 지하층·부속주차장 면적을 여기서도 뺄 수 있다고 오해하면, 실제로는 대상인데 비대상으로 판단해 과태료 리스크를 떠안게 됩니다. 2027년 7월 19일이면 연면적 5,000㎡ 이상 ~ 10,000㎡ 미만 건축물(3단계)까지 유지보수 의무가 확대됩니다. 지금이 2026년 9월이니 약 10개월 남았고, 이 시점에 관리소장·위탁관리사에게 가장 많이 들어오는 질문이 "우리 건물 4,900㎡인데 대상인가요?"입니다. 대장 숫자와 용적률 숫자가 다르기 때문에 벌어지는 일입니다. > 이 글은 오직 **'연면적 숫자를 어떻게 세는가'** 한 가지만 파고드는 심화편입니다. 용도·단계별 대상 판정 전체 흐름이 궁금하다면 [대상 건축물 판정 가이드](/blog/ict-maintenance-target-building-scope-usage-phase-criteria-2026-gijoon-mu3fxxlg)를 먼저 보시고 돌아오세요. --- ## 법에서 말하는 '연면적'은 정확히 무엇인가요? 건축법 시행령 제119조 제1항 제4호는 연면적을 **"하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계"**로 정의합니다. 여기에는 지하층도 당연히 들어갑니다. 다만 같은 조항은 "용적률을 산정할 때에는" 지하층 면적, 지상층의 부속용도 주차용 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적 등을 **제외한다**고 따로 규정합니다(출처: 건축법 시행령 제119조). 즉 '연면적'과 '용적률 산정용 연면적'은 애초에 다른 숫자입니다. 정보통신공사업법 시행령 제37조의2의 "연면적 5,000㎡ 이상"은 용적률 산정용이라는 단서가 없으므로, 실무에서는 건축법상 원칙 연면적, 곧 **건축물대장 총 연면적**으로 보는 것이 일반적입니다. ### 표① 연면적 3종 비교표 | 부위 | 건축물대장 연면적 | 용적률 산정 연면적 | 정보통신 의무 판정 기준 | |---|---|---|---| | 지하층(지하주차장 포함) | 포함 | **제외** | **포함** | | 지상 부속용도 주차장 | 포함 | **제외** | **포함** | | 필로티(주차·통행 전용, 벽 없음) | 바닥면적 불산입 → 제외 | 제외 | 제외 | | 옥탑(승강기탑·물탱크실 등) | 수평투영면적 합계가 건축면적의 1/8 이하면 **바닥면적 불산입** | 동일 | 대장 표기 따름(조건부) | | 발코니 확장분 | 확장 신고분은 포함(대장 반영 시) | 포함 | 대장 표기 따름 | | 데크·캐노피(벽 없는 개방부) | 원칙 제외 | 제외 | 제외 | | 피난안전구역 | 포함 | 제외(초고층) | 포함 | (출처: 건축법 시행령 제119조, 정보통신공사업법 시행령 제37조의2) **결론: 정보통신 유지관리 의무 판정은 원칙적으로 '건축물대장 총 연면적(지하 포함)' 기준입니다.** 다만 개별 건물의 대장 표기 오류, 미등재 증축, 별동 구성 등 변수가 있으므로 **최종 확정은 관할 시·군·구 정보통신 담당부서의 유권해석**으로 마무리하시길 권합니다. 이 글의 표는 판단을 빠르게 하기 위한 실무 기준이지 행정해석 그 자체는 아닙니다. --- ## 우리 건물 어느 부위까지 연면적에 넣어야 하나요? ### 표② 부위별 산입 판정표 14항목 | # | 부위 | 산입 여부 | 근거·실무 주의점 | |---|---|---|---| | 1 | 지하주차장(부속용도) | **산입** | 대장 연면적에 이미 포함돼 있음. 용적률 숫자와 착각 주의 | | 2 | 별동 주차전용 건축물 | 조건부 | 별도 대장(주용도 '자동차관련시설')이면 동별 판정 논란. 총괄표제부 확인 필수 | | 3 | 기계실·전기실 | **산입** | 지하층이어도 바닥면적에 포함. 정보통신 MDF실이 여기 있는 경우 많음 | | 4 | 방재실·중앙감시실 | **산입** | 점검 대상 설비가 집중되는 공간 | | 5 | 옥탑(건축면적 1/8 이하) | **불산입** | 승강기탑·계단탑·물탱크실 한정. 1/8 초과분은 산입 | | 6 | 옥탑(사무실·창고로 전용) | **산입** | 용도 전용 시 바닥면적 산입. 대장 미반영이면 위법 증축 소지 | | 7 | 필로티 주차공간 | **불산입** | 벽이 없고 주차·통행 전용일 때. 일부 벽체 설치 시 산입될 수 있음 | | 8 | 지하 대피소(공동주택 등) | **산입** | 지하층 바닥면적에 포함 | | 9 | 옥외 계단·피난계단(외부 노출) | 조건부 | 벽으로 둘러싸이지 않으면 통상 불산입 | | 10 | 발코니(미확장) | 조건부 | 외벽 1.5m 초과분만 산입. 대장 기재값을 그대로 사용 | | 11 | 창고동·부속동 | **산입** | 같은 대지·같은 관리주체면 총괄표제부 합계에 반영 | | 12 | 경비실·관리사무소 | **산입** | 규모 작아도 바닥면적임 | | 13 | 어린이집·커뮤니티시설 | **산입** | 부대복리시설도 연면적 | | 14 | 증축 부분(사용승인 완료) | **산입** | 사용승인일부터 새 연면적 적용. 미승인 증축은 별도 리스크 | 정리하면 헷갈리는 부위는 사실상 **옥탑·필로티·발코니·별동 주차장** 네 가지로 좁혀집니다. 나머지는 거의 다 산입이라고 보셔도 실무상 틀리지 않습니다. --- ## 여러 동이면 동별인가요, 단지 합산인가요? ### 표③ 단지·동 구성별 합산 기준 | 구성 유형 | 통상 판정 | 논란 지점 | 권고 | |---|---|---|---| | ① 1동 단일 건축물 | 해당 동 연면적 | 없음 | 대장 표제부 숫자 그대로 | | ② 같은 대지 여러 동(단지형) | 총괄표제부 **합산** 연면적 | 동별로 보면 비대상인 경우 | 합산 기준으로 선제 준비 | | ③ 하나의 관리주체·여러 필지 | 필지·대장 단위로 갈림 | 실질 관리단위 vs 대장 단위 | 지자체 질의 후 확정 | | ④ 집합건물 중 일부 구분소유 | 건물 전체 연면적 | 구분소유자별 분할 주장 불가 |